加息让房奴有些吃不消 近六成人推迟买房(加息预期理财策略全攻略)

由于银行加息，部分购房者只得望房兴叹。

央行宣布，自2010年12月26日起上调金融机构人民币存贷款基准利率，一年期存贷款基准利率分别上调0.25个百分点，一年期存款基准利率升至2.75%，一年期贷款基准利率升至5.81%，其他各档次存贷款基准利率均相应调整。

这是2004年10月29日以来央行首次同时上调存贷款利率。日前，本报联合西部网、西安新闻网进行了民意调查，共有203人参与，结果显示：近六成计划买房者会推迟购房计划。

逾六成受访者

涨幅让人有些吃不消

“听到加息的消息，您的第一反应是什么?”35.2%的受访者表示“惊讶，怎么年内第二次加息”，32.3%的选择了“担心，对自己影响较大”，32.5%的则认为“大势所趋，无所谓”。

27岁的市民王熙计划2011年买房，以备结婚之用，他拿着收集的一叠买房宣传单页给记者看：“我研究生才毕业一年，已经看了3个月房。首付需要父母资助，本来压力就大，这下又忽然加息，愁死了。”

市民刘成就职于某外资企业，月薪6000元。2009年他在高新区贷款100万元，期限20年买了套房，首次购房享受了8.5折优惠利率。可加息后贷款利率为5.44%，两次加息累计提高0.39%，月供增加了217.82元。“我还款是靠自己的积蓄和工资，日子已经紧巴巴了，现在每月又加了217.82元，这个涨幅让人有些吃不消。”

专业人士以刘成的贷款状况为例算了一笔账：如果不享受优惠利率，加息后贷款利率为6.4%，两次加息累计提高了0.46%，每个月月供增加267.24元，如果购买的是二套房，利率比基准利率上浮1.1倍，加息后的贷款利率将增加到7.04%，两次加息累计提高0.51%，月供增加303.62元。

两次加息对普通购房人来说，房贷月供压力明显加大了。

近六成受访者

会推迟买房计划

“如果您准备贷款买房，年内二次加息，会影响您买房的计划吗?”回答“会，真是雪上加霜”的受访者占56%，25%的表示“不会，打算咬牙办理”，19%的“还在犹豫”。

王熙目前暂停了自己的买房计划：“只能等等看了，现在我做梦都盼着出台减轻买房压力的政策。”

2010年两次加息，“作为‘房奴’，您的直接感受是”，60.9%的受访者感觉“着急，负担更重了”，19%的觉得“平静，还能接受”，20.1%的“不理解，怎么又加息”。

网友“大雪”有些困惑：“靠加息控制房价，只能让穷人更穷，有钱人谁贷款买房?”这种看法在某咨询购房的群里得到了很多人的响应。网友“微风细雨”提出了疑问：“作为普通的工薪阶层，购房的压力加大了，而工资又增幅不大，这样的状况还要持续多久?”网友“无度”则担心贷款加息无形助推房价上涨。

西安交通大学经济与金融学院金融系主任李成认为，加息是国家层面为了平稳物价采取的相对紧缩的措施，加息后，信贷活动会受到一定的约束。

某位不愿透露姓名的理财师认为，2008年减息，2010年加息，都是正常的市场调控，利率浮动并不大，是针对宏观局势的调控举措，而房价上涨的因素复杂，单单因为利率变化就推测上涨并不科学。

对于市民的担忧心态，李成表示理解：“贷款成本增加，作为还款人当然是增加一块钱也不愿意，能接受的是少数。”

在他看来，对于已经购房的人来说，虽然还款压力大了，但应该看到房子在增值，2010年西安房价增幅保守估计约30%，甚至更高。而去年利息一共增长0.5%，总收益增加了，即使是自住房，买房支出相比今年也减少了，任何持有房子的人收益实际都在增加。

五成受访者

愿意采取措施享受新利率

加息后，如何更好的理财，让手中的钱增值保值是大家关注的要点。在咨询购房的群里，年轻的购房者早已开始直面压力采取积极措施。网友“微风细雨”已经做了大半年兼职，今年打算咬牙买房，他表示，“房价不会降，利息又增加，只能自己多攒钱来应对”。这种开源节流的想法得到很多年轻人的积极回应，网友“流年”说，自己目前本职工作特别忙，开源是难了点，但节流还是能做到。省钱的办法只有想不到没有做不到，比如改变以往外出打的习惯，尽量坐公交，朋友聚餐也从每周两次改成一次。“能想的招都想到，重点就是个‘拼’字，拼车、拼健身卡，能拼的都拼”。

52%的受访者愿意为了享受新的利率把原来的定期存款取出来重新存一次，30%的受访者嫌麻烦表示“不愿意”，而18%的受访者正在“观望中”。

51岁的市民刘大妈就属于观望族。“我对于这些利率变化都不太懂，能享受新利率肯定不怕折腾，就是不知道划算不?”对此，业内人士建议，对于考虑“转存是否合适”的市民来说，业内有个“转存临界点”的公式：360天×存期年限×(新利率-原利率)÷(新利率-活期利率)=转存时限。照此计算，一年定期存款的存入时间若超过38天，转存会损失;若存入时间在38天以内，转存是合适的。

近七成受访者

加息让理财产品买亏了

2010年央行四季度储户调查显示，45.2%的城镇居民倾向于“更多投资(如债券、股票、基金等)”，37.6%的倾向于“更多储蓄”。“更多投资”取代“更多储蓄”成为居民的第一选择。然而这次加息，对于一些已经购买理财产品的市民还是产生了较大影响。

“加息后，一些短期债券的利率可能会有所上升，中长期债券的利率则波动较大，收益率提高会比较快。对于已经购买人民币理财产品、货币市场基金、短期债券基金的投资者，您觉得亏吗?”69.2%受访者选择“亏，影响较大”，“早有预料，影响不大”占30.8%。

方红是个工作了3年的年轻白领，当初拿积蓄购买基金用她的话来说是“赌一把”，跟风的结果是被套牢。“我觉得自己根本没有考虑清楚风险，短期内我是不敢再投资了，还是先老老实实赚钱吧”。

对此，专业理财师的建议是，想要降低理财风险，首先就要正确评估自身可承受的风险水平首先是风险承受能力。可以从年龄、就业状况、收入水平及稳定性、家庭负担、置产状况、投资经验与知识估算出自身风险承受能力;其次是风险承受态度,即风险偏好。可以按照自身对本金损失可容忍的幅度及其他心理测验估算出来。对一般家庭而言,可以用不超过家庭收入的30%供房,30%用于家庭日常支出，20%用于流动性较强的金融资产，如活期储蓄、定期储蓄、货币型基金等，20%用于购买各类保险及风险保障较高的保险理财品种。这种组合方式，既可保证家庭较高的收益，又可防范理财风险。

三成受访者

理财建议“理解不了”

媒体的理财板块给大众提供了有关理财的建议，调查显示，这些建议的实用性受到了质疑。35%的受访者表示“不够用，理解不了”，认为“够用，浅显易懂”的有24%，还有41%的人表示“不关心”。

网友“小波”今年大三，父母都不太懂理财，他曾打算帮家里购买理财产品，但看了一些理财节目的感受是：“越看越糊涂，太专业了”。

一位不愿透露姓名的理财师认为，并不是理财建议太专业，而是理财产品本身的设计能够表露给大众的信息就不多，购买者一定要谨慎，搞清资产管理人、增值来源等问题。

受访者普遍关注2011年是否会继续加息。北京大学经济研究中心的霍德明认为，目前已经进入加息通道，预计今年央行会采取适度偏紧的货币政策。李成也认同加息对购房者会有一定影响，但加息的主要目的还是调节经济结构和财政收入分配，对楼市调控的影响只是次要目的。

省工商联房地产商会秘书长宁高伟认为，目前投资面较窄，部分购房者将不动产投资作为抵御通胀的重要途径。加息可以间接抑制投资性买房。对于普通的购房者，李成建议：如果买房是刚性需求，还是应该尽早。

　　1月7日，3个月期央票利率意外上行4.04个基点；1月12日，央行发行的200亿元1年期央票中标收益率上涨8.29个基点，连续20周的“平静”终被打破；“蛰伏”近19个月的存款准备金率重出江湖，1月18日起，央行将上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点……分析人士认为，央行近来的举动预示着我国已进入了加息周期，未来将存在着加息的可能性。那么在加息预期下，百姓理财策略应有哪些调整？

　　加息预期陡然升温

　　寒风瑟瑟中，一场关于“加息是否提前到来”的讨论持续升温。

　　本周二，央行突然宣布，上调金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。存款类金融机构人民币存款准备金率将从原先的15.5%上调为16%。这是自2008年6月以后，存款准备金率近19个月来首次上调。存款准备金是金融机构为保证客户提取存款和资金清算需要而准备的在中央银行的存款。中央银行要求的存款准备金占其存款总额的比例就是存款准备金率。

　　一般情况下，上调准备金率与加息是相辅相成的，属于央行和政府经济政策调控的重磅手段。2007年，央行曾7次上调存款准备金率，其中有5次紧跟着就上调了。一些机构由此推断，“加息离我们并不太远了”。

　　东证期货研究所宏观分析师徐珏表示，央票发行收益率一向被视做市场存贷款的风向标，它的上调，预示着我国存在先于市场预期加息的可能；存款准备金率的上调，也标志着我国央行的调控措施已由“量”过渡到“价”，从加大公开市场操作力度逐渐进入启用存款准备金与利率的阶段。

　　德意志银行大中华区首席经济学家马骏指出，央行将从二季度开始加息周期，因为届时CPI将超过2.25%的1年期存款利率，如果不加息的话，将进入“负利率”时代，会加大央行流动性管理的难度。

　　野村证券中国区首席经济学家孙明春认为，如果1月份CPI通胀超过2.2%，最早会在2月份加息27个基点，以避免负实际利率的出现。另外，他认为，2010年余下时间将另外加息54个基点，2010年二季度存款准备金率再上调50个基点。

　　小小存款学问大

　　那么，我们的新年理财策划书应当如何书写？不妨以最简单也最传统的存款下笔，因为多数年龄偏大的市民更愿意选择保守的理财方式。不过在加息预期背景下，存款也要有讲究。

　　工商银行(601398,股吧)石家庄桥西支行财富管理中心国际金融理财师韩萍表示，我国的货币政策将从宽松的货币政策调整为适度宽松的货币政策，一般来讲，调整存款准备金率两三次以后，就会有一次利息的调整，所以现在国家加息的预期比较强烈。因此，韩萍建议，广大储户，尤其是以储蓄作为主要理财方式的市民，应及时调整储蓄方式。“以前主要存3-5年期的储户，现在最好是仅存活期或者一年期的定期存款，一旦加息，可以及时转存。”

　　通知存款则很适合手头有大笔资金准备用于短期开支的情况。例如手中有10万元现金，拟于近期支付购车余款，放家里怕不安全，存个活期利息又很少，这时就可以选择1天、7天通知存款，既保证了用款时的需要，又可享受比活期利率高数倍的收益。以民生银行(600016,股吧)为例，7天通知存款年利率1.35％，是0.36％活期利率的3.75倍。算笔小账，如果王先生用10万元购买7天期的通知存款，以1.35％的利率计算，持有一个月后，利息收益约为111元，比同期29.6元的活期存款利息高出81.4元。

　　另外，光大银行“阳光加息宝”也是个不错的选择。遇到利率调整时，该产品可以通过既定公式，计算出储户目前的存款是该提前支取、按新利率重新存入，还是应该存到期，并自动为储户进行操作。这样一来，既省去了储户往返银行的时间、路程，储户也不必绞尽脑汁费心计算利息差额。

　　理财产品宜短不宜长

　　实际上，银行理财产品最大的风险是央行加息。当加息来临时，大部分理财产品收益水平可能不随利率上升而上调。所以在加息预期下，投资者应当选择中短期银行理财产品进行投资，期限最好在半年或半年以内。尽量避免那些投资期限过长、又无法提前赎回的理财产品。

　　中央财经大学中国银行(601988,股吧)业研究中心主任郭田勇表示，银行业公认人民币已进入加息通道，大家现在最关注的是升息在今年什么时候出现。在微观层面，投资者也有了加息预期，银行发行理财产品必须迎合投资者的需求。

　　东亚银行 （中国）财富管理部提醒，在政策不确定性加大、市场波动更为剧烈的背景下，投资者要想在防震的同时掘金，应高举分散投资的大旗，寻找不同类型的有潜力目标，做好资产组合。银行理财产品的设计灵活，到期完全保本或部分保本的产品是防震的好选择。

　　那么，在加息预期背景下，哪类理财产品更有投资价值呢？业内人士表示，随着央行上调金融机构存款准备金率以及后续从紧货币政策的不断推进，将会产生越来越多的信托贷款需求，银行信托类理财产品的收益有望被进一步推高。此外，加息的预期以及全球经济复苏则给部分信贷类产品带来了超预期收益的机会。中国社科院金融研究所理财产品中心王增武表示，目前1年期信贷类理财产品的收益率平均能达到4%左右，明显高于一般意义上3%的平均通胀率，可以避免资产贬值。

　　有较高风险偏好的投资者，也可以考虑挂钩商品的结构型理财产品，如果通胀在全球范围内形成，将导致资产价格上涨，黄金等大宗商品将有一定投资机会。不过建议大家在购买结构型理财产品时，要注意该产品设置条件是否苛刻，收益区间会不会过窄。

　　分红险 收益保障兼顾

　　目前，投资型保险配置已成为不少人取得风险保障，并获取收益而广泛采用的一种策略。

　　北京中天嘉华理财顾问高级理财师李大治表示，“分红险是寿险的一个大类，一般可分为投资类分红险和保障类分红险。它的主要投资渠道为国债、企业债、协议存款、基金等。随着通胀的到来，我国将进入加息通道，届时，新发债券和协议存款的利率会随之上升，分红险的红利也将随息而动”。因此，分红险既具有保障功能，又能满足投资者资产稳定增值的需求。

　　中美大都会首席寿险规划经理李春表示，分红险是一种以保障为主、收益为辅的长期性产品，红利分配较为稳定。由于它的产品特性，不会把分红型险种的资金用于高风险投资，因此它受经济震荡和金融危机的影响较小，不论加息还是减息都不会改变这类险种的投资大方向。[page]

　　但专家也提醒投资者，切莫把分红险作为银行储蓄的替代品，因为它不一定能分红。每个会计年度结束后，保险公司会将分红险账户可分配盈余的70%分配给客户。但如果没有盈余，分红险就没有红利可分。

　　因此，李大治建议，“购买投资类分红险时，需要仔细查验历史‘成绩单’，看看过去每年的红利是否大于同期通货膨胀率和市场利率；购买保障类分红险则需重点关注人身保障、额外保障和实际返还”。

　　加息后国债将受益

　　除银行理财产品外，稳健投资者今年也可以关注国债的投资机会。在积极财政政策的推动下，2009年国债发行量相比2008年大约翻了一番，但国债的销售成绩始终不尽如人意，国债购买者主要是追求固定收益的中老年投资者，青年投资者则极少涉猎凭证式国债。

　　不过，国债利率一向是随央行加息而水涨船高，凭证式国债将会受到一些追求低风险和稳定收益的投资者的关注。不过，银行业人士普遍认为，今年我国的加息幅度不会很大，投资者购买国债时应选择期限短的国债，这样一旦央行继续加息，投资者还可以继续购买收益更高的国债。