大规模房地产建设时代已经过去了房地产转型：推动新旧动能转换的关键抓手

□ 总的来看，中长期内房地产业占GDP比重稳定，仍是促进国民经济复苏的主要抓手。当前我国房地产市场供求关系发生重大变化，房地产行业早期的发展模式已经不适应新的行业发展阶段，行业转型迫在眉睫。因此，在经济新旧动能转换过程中，房地产业转型既是“压舱石”，又是“新引擎” □ 房地产业转型对新兴产业、绿色产业将产生显著的拉动效应，将成为经济发展新动能的重要“源泉”：一是“三大工程”每年可直接拉动近2万亿元增量投资，同时带动产业链全面发展；二是房企开发业务转型空间广阔，将全面激发行业新动能；三是房企由开发商转向服务商已成必然趋势，将在强化运营业务转型等方面有效激发新动能 □ 为突破难点卡点，推进房地产业顺利转型迸发新动能，下一步，建议政策层大力推动行业用地供给多元化改革、多层次住房供应体系改革、行业融资体系多元化改革、房企开发与经营业务改革 作为内需的重要组成部分，房地产业将在中长期内始终维持支柱产业地位，是拉动投资、稳定增长、实现国民经济稳步复苏的关键力量。但也要看到，在房地产市场供求关系发生重大变化的背景下，以往高负债、粗放型的发展模式已难以为继。因此，在经济新旧动能转换过程中，房地产业转型既是“压舱石”，又是“新引擎”。着眼未来，房地产业转型方向多、空间足，对新兴产业、绿色产业将产生显著的拉动效应，将成为经济发展新动能的重要“源泉”。下一步，建议政策层大力推动行业用地供给多元化改革、多层次住房供应体系改革、行业融资体系多元化改革、房企开发与经营业务改革。同时，坚持“房住不炒”的政策底线，在防风险的前提下，顺应供求关系的重大变化，着眼于人民对美好生活和宜居空间的需求，“对症下药”、创新模式和业态，有效激发房地产业转型过程中的新动能。 一、中长期内房地产支柱产业地位不会动摇，房地产业转型就是经济增长新动能 整体上看，中长期内房地产业占GDP比重稳定，仍是促进国民经济复苏的主要抓手。当前我国房地产市场供求关系发生重大变化，房地产行业早期的发展模式已经不适应新的行业发展阶段，行业转型迫在眉睫。因此，在经济新旧动能转换过程中，房地产业转型既是“压舱石”，又是“新引擎”。 （一）中长期内房地产支柱产业地位不会动摇 一是房地产业中长期内占GDP的比重较为稳定。过去20年间，房地产业作为我国国民经济支柱产业，是拉动经济增长的主要力量之一。2003年至2023年间，房地产业增加值占GDP增加值的比重均值为5.81%，房地产业+建筑业增加值占GDP的比重均值为12.33%。当前，我国房地产市场供求关系发生重大变化，从增量市场转向存量市场趋势明显，但参考美国经验，即便在经济承压、房价下行阶段，房地产业作为国家经济支柱的地位也不会改变。美国房地产市场于2008年国际金融危机前后进入下行周期。经济合作与发展组织（OECD）数据显示，2007年至2011年间，美国实际房价指数从118.6跌至86.05，跌幅达27.45%。同期，美国经济分析局公布的数据显示，房地产业增加值占GDP的比重稳定在11.5%左右，年度均值为11.95%。展望未来，参考美国经验，虽然我国房地产市场进入达峰阶段，但综合考虑到我国城镇化率仍有上行空间、房地产业转型空间广阔、政策发力促进房地产业健康发展等因素，中长期内房地产业仍将占据GDP的比重5%左右，国民经济支柱产业的地位不会改变。 二是房地产业仍是中长期内拉动投资、消费、社会融资需求的主要抓手。从投资角度看，过去20年间，房地产开发投资稳定占据全国固定资产投资五分之一的份额。从消费角度看，住房消费本身就是最重要的大宗消费，同时也对智能家居、汽车、电子产品等大宗消费具有带动作用；由于房地产业在我国居民财富中占比较高，房价预期也会对居民消费欲望有所影响。从社会融资需求角度看，购房需求是居民部门中长期贷款的主要支撑，房地产开发投资额回升是企业部门中长期贷款回暖的重要刺激点。考虑到在承压期，需要通过发力基建投资、刺激居民消费、刺激社会融资需求稳定经济增长，预计中长期内房地产业在上述三方面的主要抓手地位不会动摇。 三是房地产业对财政端贡献较大。房地产产业链条长、涉及面广，土地出让收入和房地产相关税收占地方综合财力接近一半。展望未来，中长期内我国经济增速维持较为稳定态势对财政收入端增长形成一定压制，同时财政支出需保持力度，财政收支矛盾较为突出。在这一背景下，房地产业平稳复苏对财政端的重要性更为凸显。 （二）供求关系发生重大变化，房地产业转型迫在眉睫 2023年7月24日召开的中共中央政治局会议明确提出，适应中国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策。从短期交易因素看，房地产市场需求侧持续低迷。从中长期因素看，人口结构变化以及城镇化进程放缓，导致房地产市场增量需求中长期较为疲软。当前，我国房地产市场已经从增量市场转向存量市场，从高速发展阶段转向高质量发展阶段，房地产行业早期的发展模式已经不适应行业发展新阶段的新要求，房地产企业转型迫在眉睫。 （三）房地产转型是新动能的重要源泉 房地产业转型可以有效激发新动能，拉动经济增长。从消费端看，康养、旅游、改善性住房需求等房地产消费新模式，数字化住宅、智能家装、绿色建材、房屋功能性改造、适老化改造等新业态均有望成为新的消费热点，刺激居民消费回暖。从投资端看，“三大工程”发力将有效拉动基建投资，房屋家装更新、功能性改造等新业态将有效拉动上游原材料、中游设备、下游服务等全产业链条回暖，扭转社会预期，刺激相关企业加大资本开支，促进投资回暖。 此外，房地产业转型还将拉动新兴产业发展，进一步激发新动能。智能化与绿色化是房地产业转型的重要方向。从智能化角度看，智能家居、数字化改造将有效拉动数字经济、半导体、网络通信、人工智能等新兴产业发展。从绿色化角度看，房企注重环保材料的使用、注重节能设计将有效拉动绿色建材、新能源产业发展。 二、房地产业转型空间广阔，有望成为新动能“源泉” 房地产业转型方向多、空间足，将对新兴产业、绿色产业产生非常明显的拉动效应，有望成为经济发展新动能的重要“源泉”。首先，“三大工程”每年可直接拉动近2万亿元增量投资，同时带动产业链全面发展。其次，房企开发业务转型空间广阔，在行业由增量向存量转化的时代背景下，房企开发业务应向高端化、配套化、特色化、绿色化全面转型，全面激发行业新动能。最后，房企由开发商转向服务商已成必然趋势，将在强化运营业务转型，发展轻资产运营、强化经营性物业业务，加大功能性改造等方面有效激发新动能。 （一）“三大工程”为房地产行业转型发展带来新动能 1.“三大工程”每年直接拉动近2万亿元增量投资 “三大工程”成为房地产行业转型的重要方向。加快“三大工程”建设是党中央作出的重大战略部署，是根据房地产市场新形势推出的重要举措。2024年政府工作报告提出，“加大保障性住房建设和供给”、“推进‘平急两用’公共基础设施建设和城中村改造”。 “三大工程”建设为房地产业带来庞大增量动能。据兴业研究测算，预计保障性住房投资总额每年可直接拉动房地产投资约9200亿元。这一数据占2023年全年房地产开发投资完成额的8.29%；城中村改造每年将带来大约7471亿元的固定资产投资。这一数据占2023年全年房地产开发投资完成额的6.74%；“平急两用”公共基础设施建设平均每年带动的投资金额为3902亿元。这一数据占2023年全年房地产开发投资完成额的3.52%。整体上看，“三大工程”建设每年或将拉动直接投资规模近2万亿元，占2023年房地产投资完成额的比重超18%，将对房地产行业带来明显的增量动能。 2.“三大工程”带动上中下产业链全面发展 从上游角度看，“三大工程”建设有望拉动绿色建材、高端工程机械需求放量。从中游角度看，“三大工程”建设将有效带动房屋建筑业、土木工程建筑业、建筑安装业、建筑装饰装修业和其他相关建筑业发展，其中各行业均可涉及智能化、绿色化，形成新动能。从下游角度看，“三大工程”建设有望拉动政府部门服务需求、房地产开发商服务需求、工业企业以及海外需求。 （二）房企开发业务转型空间广阔，有望激发新动能 当前，虽然我国城镇化率仍然存在一定上行空间，对房企开发业务规模形成一定支撑，但是必须看到房地产业竞争加剧势必推动开发业务转型，而转型将进一步激发新动能。国家统计局数据显示，截至2023年年末，我国常住人口城镇化率为66.16%，低于日本1990年77%的水平，低于中高等收入国家67.59%的平均水平，也低于高收入国家80%左右的平均水平。城镇化率的上行带动商品房销售规模，支撑房企开发业务规模维持较高水平。据东吴证券测算，2030年之前，我国商品住宅销售规模中枢仍能维持在12万亿平方米左右。从历年数据看，这一规模接近2012年至2015年的水平，仍处于历史高位。但同时，在当前房地产供求关系发生重大变化的时代背景下，房企开发业务竞争加剧，由此催生出广阔的行业开发业务转型空间。 1.开发业务转向高端化激发行业新动能 2024年前3月，在房地产市场销售整体疲软的背景下，北京、上海等重点城市高端改善住房需求持续释放。综合各地政策文件看，高端住宅通常意味着安全、舒适、节能、环保的高品质建筑产品，相关项目的建设将有效带动新兴产业。 一是建筑材料的绿色化可带动绿色建材产业。如《潍坊市高品质住宅试点项目确认办法（试行）》中明确规定，工程设计方面高品质住宅需使用5种及以上绿色建材认证的材料和部品，且应用比例不应低于50%。绿色建材产业未来发展规模可观，1月工业和信息化部等10部门联合印发的《绿色建材产业高质量发展实施方案》提出，到2026年绿色建材全年营业收入超3000亿元，2024年至2026年年均增长10%以上。 二是交房流程的精装修可带动智能家居产业。如《潍坊市高品质住宅试点项目确认办法（试行）》中规定，高品质住宅需实现室内设备智能控制，打造住区综合信息服务平台，刺激智能家居产业发展。前瞻产业研究院测算显示，预计到2029年中国智能家居市场规模将达到1.09万亿元。 三是房企建设中的高要求推动产业向智能化转型。多地对高品质住宅的政策文件均对房企开发建设中的智能化提出要求。如潍坊市要求实现开发项目全生命周期管理；青岛市要求在设计和建设过程中采用建筑信息模型技术。相关政策要求将推动房地产行业建设趋向信息化、智能化、推动产业升级转型，迸发新动能。 2.开发业务转向全面配套化激发行业新动能 房企开发业务强化配套功能，有助于便利居民生活，刺激新型消费场景，激发消费新动能。2023年7月，商务部等13部门印发《全面推进城市一刻钟便民生活圈建设三年行动计划（2023—2025）》提出，到2025年，在全国有条件的地级以上城市全面推开，推动多种类型的一刻钟便民生活圈建设。一刻钟便民生活圈本质是提升居民生活的便利化，刺激居民消费。房企在进行地产项目开发时应大力兴建配套设施，打造“宜购、宜居、宜游、宜学、宜养”的全范围社区生活圈。 3.开发业务转向特色化激发行业新动能 康养房地产是房地产特色化需求重点，其市场规模庞大，新动能潜力充足。据克而瑞康养预测，从2024年至2026年养老产业规模将分别达10.8万亿元、12.1万亿元和13.5万亿元。其中，康养房地产有望成为养老产业中重点内容，是房地产新业态的重要方向之一。一方面，康养房地产是人工智能、边缘计算、健康大数据、物联网等新技术的重要应用场景，有望带动相关产业发展与升级。另一方面，康养房地产是绿色资源的重要应用方向。如云南依托独特资源禀赋，将茶山、林地、云海等自然和人文景观与酒店建筑融合在一起，发展“康养+酒店”新模式，成为绿色康养房地产模式的先行者。 4.开发业务转向绿色化激发行业新动能 光伏建筑一体化可成为房企开发业务转型的重要方向之一。安徽省近日印发的《安徽省光伏建筑一体化试点示范和推广应用实施方案》提出，到2030年，光伏建筑一体化在省内各类建筑实现规模化、市场化应用。该方案要求，各级政府投资新建的业务用房、学校、医院、图书馆、体育馆、车站机场等公共建筑，应同步配套建设光伏设施。截至目前，我国多地已出台光伏建筑一体化相关政策，行业有望迎来发展加速期，激发新动能。 （三）房企运营业务转型空间广阔，有望激发新动能 当前，我国房地产市场处于增量市场向存量市场过渡阶段，房企由开发商转向服务商已成必然趋势。通常二手房成交占整体成交比重较高意味着房地产市场转向存量市场。易居企业数据显示，2023年在重点监测的30个城市中，二手房成交量占比达到53%，首次超过一手房。增量市场向存量市场转变，要求房企在推动传统开发业务转型的同时，需加快运营业务转型。 1.发展代建等轻资产运营激发新动能 房产代建可以在不推高负债率的情况下进行品牌输出参与房地产项目建设，是房企轻资产运营转型的重要方向之一。中指研究院统计数据显示，2010年至2020年中国房地产代建市场年新签合约项目数量及建筑面积年复合增速均超过24%，预计2025年国内代建潜在市场面积有望增至9.1亿平方米，代建业务前景广阔。 2.强化经营性物业业务激发新动能 存量市场以经营性物业为主，而经营性物业有较强的融资需求，REITs作为新兴融资工具可提高房企资金使用效率，降低企业资产负债率，助力房企发展经营性物业业务，盘活存量资产。当前我国公募REITs市场正处发展初期，未来空间广阔，可成为房企强化经营性业务的重要助力。截至目前，我国公募REITs市场总发行规模超千亿元，上市数量为33只。与之相比，美国REITs市场规模超10万亿元，日本REITs市场规模超9000亿元，我国REITs市场发展空间充足。 3.加大功能性改造激发新动能 一是适老化改造空间广阔。我国60岁以上的老龄人口已超过2.5亿。据联合国人口署预测，我国每年新增老年人口800多万，到2050年，老年人口占比将达到30.8%，约为4.3亿人。安馨养老创始人兼CEO鄂俊宇表示，目前全国有1.4亿套住宅亟需全面实施适老化改造。适老化改造是智能设备应用的重要场景。如高龄老人家庭的适老化改造可以配备智能拐杖、智能药盒、智能家居、智能报警装置等智能设备，有望带动相关智能化产业链快速发展。 二是智能化改造是存量住房升级改造的重要方向。当前，人们对住房需求已经从“有没有”向“好不好”转变。尤其对于新时代青年，存量住房的智能化升级是重要需求点。《推动大规模设备更新和消费品以旧换新行动方案》也提出，培育智能家居等新型消费。 三是社区功能性改造空间广阔。2023年11月，国务院办公厅转发国家发展改革委《城市社区嵌入式服务设施建设工程实施方案》提出，城市社区嵌入式服务设施建设工程实施范围覆盖各类城市，优先在城区常住人口超过100万人的大城市推进建设。相关政策推动在城市社区、小区公共空间嵌入养老托育、社区助餐、家政便民、健康服务、体育健身等功能性设施和适配性服务，不断完善社区功能，为房企功能性改造业务指明发力方向。 三、针对难点卡点“对症下药”，以行业改革推动产业模式和业态创新转型 当前，我国房地产业转型面临土地供给模式较为单一、住房供给模式不够平衡、传统开发模式难以为继、房企融资渠道较为单一等难点卡点。相关问题阻碍房地产业顺利转型，突破难点卡点成为房地产业转型迸发新动能的关键环节。建议政策层大力推动行业用地供给多元化改革、多层次住房供应体系改革、行业融资体系多元化改革、房企开发与经营业务改革。同时，坚持“房住不炒”的政策底线，在防止风险的前提下，顺应供求关系的重大变化，着眼于人民对美好生活和宜居空间的需求，“对症下药”、创新模式和业态，有效激发房地产业转型的新动能。 （一）推动行业用地供给多元化改革 土地供给模式较为单一造成土地价格较高，增加房企债务以及现金流压力，阻碍房企进行开发业务转型。建议推动行业用地多元化供给改革。 一是促进供给主体多元化。构建城乡统一用地市场，有规划地允许农村集体经济组织以及企事业单位等国有建设用地使用权人作为新的供给主体进入房地产用地市场，优化行业供需格局，构建充分有效的土地一级市场新的竞争格局。 二是促进土地供给渠道多元化。建议将存量建设用地纳入到房地产用地的供给渠道中，着力改变单一的新增建设用地供应格局。 三是促进供给方式多元化。建议推行以公共公益性贡献和社会责任为附加条件的“招拍挂”供给方式。 四是建立“以人定供”的市场化土地交易机制。按照城市住房供给量与人口增长相协调原则，调整城镇建设用地年度指标分配依据，根据常住人口变化动态调整住宅用地指标。 （二）推动多层次住房供应体系改革 住房供给模式不平衡体现在重售轻租、重新轻旧、重市场轻保障、重预售轻现房等方面，成为阻碍行业转型的重要难点。建议推动多层次住房供应体系改革。 一是大力推动住房租赁发展。建议多渠道增加租赁住房供给，如鼓励通过新增或者利用已有用地专门建设租赁住房、在新建商品住房项目中配建租赁住房、将非居住存量房屋按规定改建为租赁住房、将符合条件的闲置住房出租等方式。保障租售同权，切实解决承租人同等享有教育、医疗等公共服务。 二是大力支持改善性住房需求。通常“先租后买、先小后大、先旧后新”是居民改善住房条件的主要模式。建议通过降低改善性购房准入门槛、加大税收政策支持力度等措施，实现改善性住房需求的有效释放。 三是大力支持保障性住房建设。住房保障是长期任务，租赁式保障与产权式保障都是重要的保障方式。建议加快发展保障性租赁住房，大力支持相关建设，将保障性配售住房规划建设和“城中村”改造等工作有机结合。 四是大力推进预售制改革。建立预售现售并举、渐进过渡的模式，加强预售资金监管。如参考国际经验，改变预售资金作为房企无息杠杆的开发机制，通过预售收取定金或增加现售商品住宅比重等措施降低购房者的风险，提升行业发展稳健性和住宅产品质量。 五是大力刺激新业态、新模式相关需求。存量房屋的功能性改造升级可造就多种房地产业转型的新业态、新模式。建议通过货币政策与财政政策协同发力方式，向有意愿、有能力参与功能性改造的相关企业提供贷款利率优惠、税收优惠等政策，促进行业自发转型；推进住宅专项维修资金补充机制、老旧小区自主更新模式、提升物业智慧管理服务水平、完善全面配套化等方向政策探索。 （三）推动行业融资体系多元化改革 一是大力畅通间接融资渠道。建议加速推动城市房地产融资协调机制落地见效，满足各类房地产企业合理融资需求；抓好“金融16条”及金融支持保障性住房建设、“平急两用”公共基础设施建设、城中村改造等各项政策落实。 二是大力畅通直接融资渠道。建议强化资本市场支持房企力度，畅通股市、债市等直接融资渠道，以市场力量促进风险化解。 三是大力扶持新兴融资渠道。建议推动公募REITs市场进一步发展，扩容公募REITs的底层资产，如将公寓、商业、办公楼、酒店等纳入资产审批范围，有效盘活存量资产，缓解房企现金流压力。此外，可大力发展私募股权基金，支持“持有型”不动产私募股权基金收购房企资产，并打通退出通道，加强与公募REITs的衔接配合，有效降低房企杠杆。 （四）推动房企开发与经营业务改革 一是推动房企开发业务转型。建议加大高品质住宅用地供应，推广立体生态建筑建设，强化绿色化、智能化要求，推动房企开发业务向高端化、全面配套化、特色化、绿色化发展，推动相关新动能产业链发展。 二是推动房企经营业务转型。建议针对代建业务、经营性业务、功能性改造业务精准施策，引导房企转型。如扩大政府部门、国资央企代建需求规模，加快相关业务审批；推动REITs市场制度性建设不断升级，加快待上市REITs审核；财政政策和货币政策协同发力，以税收优惠、结构性货币政策、信贷政策引导功能性改造业务发展。 （执笔人：中国宏观经济研究院 徐策；中国经济信息网 张浩然）