房地产市场“供过于求”经济转型催生地产新动力 新生态中寻找赛道新价值

　　近日，仲量联行研究部联合清华大学房地产研究中心共同发布《三十而立，向光而行丨中国地产行业趋势与展望》白皮书（以下简称“白皮书”），深度解析中国居住地产与商业地产行业三十年发展脉络，深入剖析住宅、办公楼、零售地产、物流地产、长租公寓等资产类别和各市场赛道的关键趋势，并首次系统性研判“新质生产力”的行业驱动力，披露中国房地产生态圈最新动态，以全球前沿视野解码行业动能。 　　仲量联行大中华区首席经济学家兼研究部总监庞溟表示，中国经济逐渐从高速增长转向高质量发展，正催生新一轮科技革命与产业变革。与经济发展紧密联结的房地产行业，需要重点关注品质提升与结构优化，向多元化和高质量方向谋求新模式发展，以更好地服务于实体经济。 　　庞溟表示，中国房地产周期深刻变化，住房市场整体由扩张期进入放缓期，供给的新增与存量关系发生显著转变，将受到城镇人口增长、人均住房面积提升、原有住房拆除等更多需求驱动，呈现多元发展趋势。 　　清华大学恒隆房地产研究中心主任吴璟指出，未来住房需求仍存在一定规模，但增速将逐渐趋于缓和；未来的市场将更加注重存量住房的更新与品质提升，而非依赖新增住房供给；改善性需求已超越首次购房成为第一大需求来源，住房需求趋于多元化和高质量化。 　　除了住宅之外，商用楼市场也迎来了翻天覆地的变化。过去三十年，中国第三产业高速发展驱动办公楼市场快速成长，尤其一线城市已具备全球影响力。仲量联行数据显示，2022年中国香港、北京、上海三座城市的5个核心办公楼子市场租金已然跻身全球TOP10。 　　但短期内办公楼市场面临下行压力，仲量联行统计中国重点城市2005年—2024年甲级办公楼租金趋势发现，自2018年底中国主要办公楼市场均已步入下行周期，需要一定时间转型。但中长期来看，中国产业新旧动能转换，第三产业升级之下办公楼市场将重塑韧性，尤其新质生产力将构成行业增长的驱动力，助力办公楼市场修复与发展。 　　仲量联行中国区研究部总监姚耀分析指出，目前新质生产力企业虽然体量基数相对较小，但近几年增长步伐稳健，仲量联行研究10个行业的95家头部企业发现，2021—2023年间，新质生产力企业的员工人数增幅达到22%，营业收入增幅达到23%。其中新能源汽车、云计算与AIGC板块业务量增长迅速。新质生产力企业发展前景广阔，将在中长期为办公楼市场的复苏提供坚实基础。 　　零售市场方面，过去三十年间，中国零售地产的开发规模与增速引人注目。仲量联行统计的中国21个代表性重点城市数据显示，优质零售地产市场总存量从2005年初的1,500万平方米，预计将增长至2024年末的1.5亿平方米以上，规模增长超过9倍。 　　当前零售地产已从早期优质供应不足的短缺困境，转变为阶段性、区域性供应过剩的发展现状。在资源头部化、集中化的驱使下，头部企业已成为主导市场未来走向的决定性力量。 　　仲量联行预计，未来在中国消费结构调整之下，零售地产的供应和需求将重塑“新平衡”；场景、内容、触点的消费三要素，将重新定义商业新逻辑；通过服务消费、高端消费、国货消费、精神消费，新零售将在实践中推动供给侧变革；零售资产活化与商业运管能力“轻重”并举的输出，将带领行业穿越周期。 　　展望未来，仲量联行认为，房地产在谋求高质量发展的过程中，阵痛和复苏并行、挑战和机遇并存。当前各资产类别市场正积极探索新发展模式，共建新生态，伴随周期更迭进入尾声，城市焕新、产业跃升和空间重塑将释放中国房地产的新动能和新价值。